18+

За первую половину 2019 года в Алтайском крае выдано ипотечных кредитов на сумму 14,6 млрд рублей.

Подробнее…

Рубрики

Короткой строкой...

Аналитика

Экспертная оценка

Дословно

Инвестиции и инновации

Рынки и компании

Повестка дня. Строительство.

Повестка дня. Рынок труда.

Повестка дня. Образование

Повестка дня. Здравоохранение

Повестка дня. Промышленность и энергетика

Повестка дня. Социальная сфера

Повестка дня. Село и АПК

Политотдел

Туризм

Баннер
01.03.2007

Диагноз: рынок жилья болен, но излечим

Почему в Барнауле так высоки цены на недвижимость?

Еще год назад, по данным фонда «Общественное мнение», подавляющее большинство россиян (до 70%) были уверены, что никогда не воспользуются ипотекой. Аналогичная ситуация складывалась и в краевой столице. Кто бы мог подумать, что 2006 год принесет невиданный рост популярности ипотеки в Барнауле? А это, по мнению некоторых экспертов, привело к резкому, почти 50-процентному скачку цен на недвижимость в краевом центре. Впрочем, винить в этом одну лишь ипотеку было бы неправильно.

ИПОТЕКА ПОБЕЖДАЕТ ДОЛЕВКУ

Риэлтеры считают: проблема заключается в том, что рост популярности ипотеки совпал с усилением дефицита нового жилья на рынке недвижимости. Иными словами, строить больше не стали, а вот покупательский спрос, обеспеченный ипотекой, возрос. Почему же это произошло именно в середине 2006 года?

- Дело тут не только в снижении процентных ставок по ипотеке, - рассказывает менеджер по продаже недвижимости агентства «Гравитон» Елена Болгова. – И не потому, что в 2006 году существенно выросло число предлагаемых потенциальным заемщикам кредитных продуктов. Изменилась психология граждан, произошел своеобразный перелом в их сознании, отношении к ипотеке. Наступило время, когда люди наконец-то перестали бояться вступать в серьезные финансовые отношения, брать на себя ответственность для решения важнейшей задачи – жилищной. Они поняли, насколько ипотека удобна и безопасна в сравнении с тем же долевым участием. И хотя нынешнее законодательство защищает дольщиков практически со всех сторон, страх после известных событий вокруг «Барнаулстроя» живет в жителях столицы края и по сей день.

2005 год риэлтерские агентства окрестили «годом кризиса спроса», поскольку тогда количество официально зарегистрированных сделок уменьшилось на 6-7%. Исчезли жуткие очереди в регцентре (центр регистрации прав собственности), хотя потребность в улучшении жилищных условий, спрос на недвижимость оставались высокими. Шел подспудный «разогрев» рынка, результатом которого стало повышение динамики роста цен с 20 в 2005 до 50 процентов в 2006 году. По данным агентства недвижимости «Дом», в прошлом году наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в центре Барнаула подорожали более чем на 92 процента. Более того, цены на жилье начали расти и в других городах Алтайского края и даже в райцентрах.

По мнению экспертов краевого Агентства жилищного ипотечного кредитования (АЖИК), объем предложений на рынке первичного жилья (новостройки) в том же Барнауле в течение года уменьшился более чем вдвое. Сокращение предложения при сохраняющемся высоком спросе обусловило рост цен на недвижимость.

Справка: по итогам прошлого года ОАО «АЖИК» (более 90% принадлежит администрации края) заняло второе место по объемам и числу выданных кредитов среди других операторов страны, а к концу текущего года планирует стать лидером в РФ по ипотечному кредитованию населения. В этом году треть выданных в Сибирском федеральном округе кредитов приходится на Алтайский край: 5 тыс. из 16,5 тыс. кредитов по Сибири выдано на Алтае. Каждая четвертая сделка с жильем в крае финансируется с помощью ипотеки.

Усиление конкуренции на ипотечном сегменте финансового рынка, ситуация на рынке недвижимости года подтолкнули организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, к ведению более агрессивной рекламной кампании и смягчению условий кредитования. Участники финансового рынка позиционировали ипотеку не только как удобный способ приобретения жилья, но и как наименее рискованный и высокодоходный инструмент частного инвестирования.

ЗЕМЛЮ – СТРОИТЕЛЯМ, ЖИЛЬЕ – ГОРОЖАНАМ

- Первичный и вторичный рынки жилья связаны друг с другом, как сообщающиеся сосуды, - рассказывает директор строительной компании «Альфа-инвест» и председатель Союза строителей Алтая Игорь Алферов. - Поэтому рост спроса на вторичном рынке вполне естественно отразился на первичном. Однако строительство – отрасль достаточно инерционная, она не может мгновенно отреагировать на изменения конъюнктуры, способствовать быстрому насыщению рынка, удовлетворению выросшего спроса.

В результате со средних 17 тыс. рублей за квадратный метр в начале года цена на первичном рынке жилья в городе Барнауле выросла к концу 2006 года до нынешних 35 тыс. рублей (по некоторым позициям цены значительно превышают средние параметры).

- Когда строителям дадут землю, позволят осваивать большие площади - цена сразу упадет. Но строители-то к этому готовы, а вот административные органы, занимающиеся распределением земельных участков, видимо, нет. - продолжает генеральный директор строительной компании «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов и резюмирует. – Вины строителей в скачке цен нет!..

КТО ВИНОВАТ И ЧТО ДЕЛАЕТСЯ?

Очевидно, что непростая ситуация на рынке недвижимости Барнаула во многом обусловлена политикой администрации краевого центра. Точнее, ее отсутствием. Собственно, этого не скрывают все участники рынка, включая самих чиновников. Что бы ни говорили последние, отсутствие современного генплана градостроительного развития города – не повод для повсеместного внедрения в городскую застройку т.н. «точечного строительства». К тому же, город оказался не на высоте и в создании необходимых условий для увеличения объемов жилищного строительства. К примеру, обустраивая участки под будущую застройку необходимой инженерной инфраструктуры.

Администрация края сделала все, чтобы привлечь для решения этих задач так необходимые Барнаулу федеральные средства. Алтай стал одним из 12 регионов, выигравших конкурс Росстроя на получение федеральных гарантий под привлечение заемных средств в размере 200 млн. рублей, а также субсидирование половины процентной ставки по банковским кредитам объемом 400 млн. рублей. Предполагалось, что полученные средства будут направлены на обустройство коммуникаций двух кварталов Барнаула (2000 и 2001).

Однако из-за того, что городские чиновники не подготовили необходимые документы, получение средств оказалось под угрозой. Реакция губернатора была незамедлительной и жесткой.

- Упустить федеральную гарантию на 200 млн. рублей для Барнаула, который постоянно жалуется на ограниченность финансовых ресурсов, - это более чем упущение, - заявил Александр Карлин. - Как только впервые за долгие годы мы подошли к федеральному ресурсу - сразу ощутили упорное, очень настойчивое сопротивление города. А это связано с так называемой точечной застройки. Кварталы 2000 и 2001 – это 421 тысяча квадратных метров жилья (цифра сопоставима с двухгодичной строительной программой Барнаула). Да, строителям интересно заниматься точечной застройкой, потому что там цена продажи квадратного метра зашкаливает за все мыслимые и немыслимые пределы. Поэтому лучше повоевать за точку, лучше сделать откаты и получить сверхприбыль за объект, чем строить жилье, доступное для массового жителя.

Сегодня контроль за городскими землями, их распределением и использованием отошел к краевым властям. Факт этот эксперты рынка недвижимости оценивают положительно, полагая, что это приведет к наведению порядка и устранению коррупционной компоненты. Что ж, поживем-увидим. Во всяком случае, это только первый шаг.

Пока же краевые власти заняты выделением дополнительных площадок под строительство, их обустройством. По словам вице-губернатора Алтайского края Якова Ишутина, в крае уже определен перечень земельных участков под жилищное строительство, нуждающихся в обеспечении коммунальной инфраструктурой. Это более 2 тыс. га, в освоение которых необходимо привлечь 11,2 млрд. руб.

В ОЖИДАНИИ РЕЗУЛЬТАТА

Большинство экспертов сходятся во мнении, что быстро, в течение наступившего года тенденцию роста стоимости нового жилья вряд ли удастся переломить. Правда, это вовсе не значит, что рост цен на жилье продолжится теми же темпами. Рано или поздно наступает предел возможностей платежеспособного спроса. Уже сегодня цена двухкомнатной квартиры в Барнауле приблизилась к аналогичным показателям в Новосибирске. При том, что как бы то ни было, площадки под жилищную застройку, оснащенные необходимой инженерной инфраструктурой с готовыми коммуникациями, в одночасье не появятся. А спрос на жилье в краевой столице тем временем не уменьшается. В этих условиях АЖИК принял решение, способное, по мнению специалистов, хоть как-то поддержать рынок жилья в Барнауле на плаву, снизить его «температуру». Было решено повысить процент износа домов и квартир, которые могут быть приобретены заемщиками с помощью ипотеки, до 50 %. Ранее этот показатель не мог превышать 40 %. В случае, если, cпо данным БТИ, обозначался более высокий показатель износа, в получении кредита заемщику, скорее всего, отказывали. Разумеется, это не нормально, когда квартиры в ветхих домах стоят дороже двух тысяч долларов за квадратный метр. И мало кто даст гарантию, что жилье это не придет в негодность до того, как заемщик полностью рассчитается по ипотечному кредиту (а кредиты часто берут на срок от 15 до 25 лет). Правда, эффективность от подобной меры ненамного выше, чем от обезболивающего укола в протез. Эффект будет, но временный.

Также следует отметить, что Алтай попал в число 20 субъектов РФ, получивших федеральное финансирование на строительство в городах Барнаул, Горняк и Рубцовск объектов коммунальной сферы на сумму 100 млн. рублей. Администрация края принимала участие во всех программах Росстроя, которые были объявлены на 2006 и 2007 год, и во всех край оказался в числе победителей. Сегодня идет подготовка для участия в конкурсах Росстроя на 2008 год. Остается ждать, когда все эти усилия принесут практические результаты.