18+

Объем банковских гарантий в рамках госзакупок в Алтайском крае вырос в полтора раза

Подробнее…

Рубрики

Короткой строкой...

Аналитика

Экспертная оценка

Дословно

Инвестиции и инновации

Рынки и компании

Повестка дня. Строительство.

Повестка дня. Рынок труда.

Повестка дня. Образование

Повестка дня. Здравоохранение

Повестка дня. Промышленность и энергетика

Повестка дня. Социальная сфера

Повестка дня. Село и АПК

Политотдел

Туризм

Баннер

По мнению специалистов, сегодня рынок жилья края столкнулся с серьезной проблемой, от решения которой зависят перспективы развития стройиндустрии Алтайского края. Суть ее сводится к сложившемуся на рынке дисбалансу между спросом и предложением. Иными словами, потребность в жилье значительно превышает предложение. Отсюда и резкий рост цен на недвижимость. Особенно удручает, что абсолютные и относительные показатели этого роста на вторичном рынке опережают аналогичные параметры на первичном рынке (новостройки). Строители и риэлтеры винят в этом ипотеку. Другие полагают, что причиной являются обстоятельства иного порядка. Как бы то ни было, самой серьезной проблемой в осуществлении нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на Алтае сегодня стал резкий рост цен на жилье. Однако, считают специалисты, выход есть.

ТЕМПЕРАТУРА РЫНКА

По информации Управления администрации края по строительству и архитектуре, средняя расчетная стоимость приближается к себестоимости строительства и за 1 кв. метр выросла на 59 процентов в 2006 году (19 тыс. руб.) по сравнению с 2005 годом (12 тыс. руб.). По данным Алтайкрайстата, средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на первичном рынке (новостройки) с 2004 по 2006 год возросла на 100% и составила к концу прошлого года 25062 руб. Это несколько ниже, чем в Новосибирской (28458 руб.) и Кемеровской областях (26342 руб.), но выше, чем в Томской и Омской областях. Средняя цена 1 кв. метра жилья на вторичном рынке жилья в Барнауле за январь-декабрь 2006 года выросла на 82,7%, с 19118 до 34929 рублей. Сегодня меньше 40 тыс. рублей цен нет, а есть прецеденты, когда цена доходит и до 75 тыс. руб. Причем на наиболее востребованные для малообеспеченных слоев населения квартиры гостиничного типа и однокомнатные прошлогодний рост составил соответственно почти 95 и 105 процентов. Удорожание жилья, хотя и в меньшей степени, происходит во всех городах и районах края.

По мнению председателя комитета по экономической политике, промышленности, предпринимательству и собственности АКСНД Юрия Шамкова, причин роста стоимости жилья несколько. Постепенно, но неуклонно растут доходы населения края, широко распространяется ипотека. Достаточно сказать, что в течение последних лет дотационный Алтайский край является лидером среди субъектов федерации (5 место по России) по количеству выданных ипотечных кредитов. По оценкам Главэкономики администрации края, доля населения края, имеющего возможность взять ипотечный жилищный кредит, возросла в прошлом году до 24 процентов (19 процентов в 2005 году). Иными словами, почти каждый четвертый среднестатистический житель края может воспользоваться ипотечным кредитом на приобретение жилья. Вроде бы положительные показатели.

Но вот директор ООО «Агентство недвижимости «Дом» и президент Ассоциации риэлтеров Алтая Геннадий Малков не совсем согласен с этим тезисом:

- Повышенный спрос на жилье, а значит, и рост цен на него нагнетаются нашим лидерством в области ипотечного кредитования. По этому показателю мы занимаем 5-е место в России. Но вот по объемам ввода жилья на одного жителя край в четвертой десятке. Эта показатели говорят сами за себя. Тут, как говорится, и обсуждать нечего.

Ежегодное строительство в крае пока не достигло показателей 1998 год, когда было построено 446 тыс. кв. м, и составило в 2006 году 438, 5 тыс. кв. метров. Причем почти половина от этого объема в Барнауле – это индивидуальное строительство. А в районах – и все 100%. В результате нарушилось естественное равновесие спроса и предложения на рынке жилья. Строительная отрасль края застоялась без большой работы.

Между тем, по прогнозам риэлтеров, ситуация на рынке в этом году может повторить положение дел в 2006 году. А значит, не исключен почти 100-процентный рост цен. И это при том, что может снижаться себестоимость строительства, улучшаться технологии. Но от законов рынка никуда не деться. Если предположить, что количество заемщиков по ипотечным кредитам не будет уменьшаться. А оно, как планируется, будет только расти.

Генеральный директор ОАО «Стройгаз» Сергей Белоусов убежден, что причиной постепенного «разогрева» рынка стала и неготовность строителей края к осуществлению нацпроекта: не хватало площадок, мощностей строительной отрасли и т.д. За последние полтора десятилетия индустрия стройматериалов, сформировавшаяся в 50-60-е гг., была потеряна. Из некогда существовавших 50 заводов по производству строительных конструкция, осталось не более 8-10. Что ж, получается, замкнутый круг?..

НЕ ВВЫСЬ, А ВШИРЬ?

Первоначально национальный проект был ориентирован на массовое, многоэтажное строительство. Однако итоги прошлого года показали, что проблемой является отсутствие градостроительной документации, генпланов, недостаток средств для обеспечения участков под застройку коммунальной инфраструктурой, дефицит строительных мощностей и стройматериалов. Михаил Фокин, председатель Совета директоров ОАО «Алтайкоксохимстрой» и председатель Союза строителей Алтая, с горечью отмечает:

- Сегодня можно с полной уверенностью констатировать: федеральные власти завалили программу строительство инженерной инфраструктуры. Это точно. Рассчитывать на поступление федеральных средств не приходится, хотя мы уже «размахнулись» на большие программы в Барнауле.

Становится очевидным: объемы, предлагаемые на массовом первичном рынке,

явно недостаточны для возрастающего спроса, не позволяют сбить высокие цены на вторичном рынке жилья. А это заставляет федеральные власти отказаться от идеи строить «городами», менять приоритеты национального проекта. И в этом отношении из «тени» выходит малоэтажное строительство. Ведь его стоимость сопоставима или ниже многоэтажного. А значит, доступна для малообеспеченных групп населения. Таким образом, происходит серьезная экономическая и социальная переориентация в жилищном строительстве, корректировка самой идеологии нацпроекта.

По мнению руководителя фракции «Единая Россия» в АКСНД и генерального директора ОАО «Алтайкровля» Николая Рыжака, малоэтажное строительство – одно из самых перспективных направлений обеспечения населения доступным жильем, которое к тому же поддерживается государством. Более того, это самый действенный механизм создания альтернативы на рынке жилья и снижения цен на квартиры в многоэтажных домах.

Сегодня во всем мире высотные дома строятся в основном для деловых центров и под офисы. В Швеции, к примеру, вообще запрещено строительство домов выше 5 этажей. В Канаде 65 процентов жилого фонда – таунхаузы, сблокированное малоэтажное жилье. Такая же ситуация и в Америке, где значительную долю жилого фонда составляет индивидуальные постройки. Кстати, в той же Америке после окончания Второй мировой войны под строительство дешевых малогабаритных домов для демобилизованных солдат выделялись огромные территории в пригородах крупных городов.

Сегодня полномочия по выделению земельных участков под застройку в пределах городского округа переданы в ведение краевой администрации. «А значит, у нее больше возможностей повлиять на стартовую цену на конкурсе. Этим надо воспользоваться для развития малоэтажного строительства. Тем не менее отказываться от многоэтажного строительства нельзя», - считает Михаил Фокин.

Ему оппонирует директор ЗАО «КЖБИ-2» и председатель Совета директоров Барнаула Владимир Отмашкин: «В нынешней сложной ситуации на рынке недвижимости край и Барнаул должны работать слаженно, вместе. Однако вместо этого устроили разборки по переводу прав распоряжения городскими землями под краевой контроль. Сомневаюсь, что станет лучше. Если раньше ходили по одному кругу, теперь будем по двум».

Как бы то ни было, ОАО «Алтайкровля» уже разработало несколько типовых проектов индивидуальных домов площадью 75-120 кв. метров со средней стоимостью 1 кв. метра от 6 до 7,5 тыс. руб. (без отделки) из разных материалов, в т.ч. и из дерева. Наверное, все-таки приоритетом в малоэтажном строительстве останется кирпич. Однако в Алтайском крае есть значительные лесные массивы, поэтому у деревянного строительства есть большие перспективы. Особенно там, куда затруднен подвоз строительных материалов.

Правда, далеко не все разделяют оптимизма энтузиастов малоэтажного строительства, хотя и согласны с необходимостью его расширения в крае.

- Мне кажется, что малоэтажное строительство способны «вытащить» только новые технологии, - считает Сергей Белоусов. - Что бы там ни говорили, отдельно стоящий дом будет стоить дороже, чем аналогичное по площади и комфорту жилье в многоэтажном доме. Можно применять какие-либо легкие конструкции, но надо учитывать менталитет жителей края, в первую очередь, селян. Ведь в том же «финском домике» стену можно ломом пробить! Если не будет более солидной бюджетной поддержки, чем сейчас, то, думаю, малоэтажное строительство не приживется. В свое время продукция Новоалтайского завода панельного домостроения, из которой строились небольшие дома в сельской местности, не прижилась. Хотя таких малоэтажных домов было по краю построено достаточно. Убежден, себестоимость 1 кв. метра малоэтажного строительства составит не менее 12-14 тыс. руб. (по скандинавским технологиям).

Вместе с тем участники осуществления в крае национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» единодушны: в крае необходимо принять специальную целевую краевую и муниципальные программы развития малоэтажного строительства. Ими должны быть определены участки под застройку пригородов крупных городов края, в первую очередь, в Барнауле, а также в быстроразвивающихся районах края. Разработаны планы застройки таких участков. Утверждены на конкурсной основе типовые проекты таких домов. Налажен их серийный выпуск. С федеральным центром надо решить проблемы выделения кредитных ресурсов на инженерное обустройство таких участков и получение субсидий на развитие уличной дорожной сети.

***

Сегодня рост цен на жилье замедлился, отмечается тенденция их стабилизации. Что, критическая «температура» рынка жилья начинает падать, наступает его постепенное выздоровление? Да нет. Просто те, кто брал квартиры для вложения своих свободных средств, с т.н. «инвестиционными целями», начинают их «сбрасывать». На рынке появляются квартиры дольщиков, которые также брали их с целью последующей перепродажи. Так что, период относительной стабилизации, по прогнозам экспертов, будет недолгим.

- Нужны «шлюзы», чтобы высокий спрос на жилье куда-то направить, - считает Геннадий Малков.- Это вполне может быть и малоэтажное строительство. Сегодня востребована земля в пригородах, в Первомайском районе, и цены на обустроенные земельные участки там начинают приближаться к цене, которые предлагают строительные компании, к примеру, на Горе. Как бы то ни было, если не решить «ценовую» проблему сегодня, то завтра вполне можно ожидать нового скачка цен.